用房子借錢攻略｜2025 最新 4 大方法、利率比較與試算
當有資金需求時，許多人第一時間想到信用貸款，其實若有不動產，用房子借錢才是利率最低、額度最高、最彈性的選擇。
不論是想要整合債務、支付醫療費、子女留學，甚至是創業資金，用房子借錢都能用最低利率換取最大的資金彈性。
【 幫您貸 】將帶你深入了解 4 種常見的用房子借錢方式，並附上完整比較表還有房貸試算小工具，幫助你輕鬆選出最適合的方案。
為什麼選擇用房子借錢？用房子借錢的 5 大優勢
在銀行眼中，房子是一種高價值、低風險的抵押品，因此比起無擔保的信用貸款，銀行更願意承接用房子當抵押品的房貸案件。用房子借錢的 5 大優勢如下：
- 利率最低：比起個人信貸、信用卡循環，一般房貸利率落在 1.8% ～ 3% 左右
- 額度彈性：根據房屋市值可貸 7 成甚至 8 成
- 還款期長：可分 20 ～ 30 年攤還，降低每月壓力
- 資金用途廣：可整合債務、創業資金、醫療需求、留學準備、房屋裝潢等
- 更高的核貸成功率：即使信用不佳，有房產做擔保仍有機會核貸成功
用房子借錢的四種方法
房屋一胎貸款｜利率最低的新申貸方案
如果你的房子名下沒有設定任何貸款，那麼「 房屋一胎貸款 」是最單純、利率最低的方式。
以銀行的角度來說，一胎貸款的風險最低，因此給予的條件也最好。你可以一次貸到房屋市值的 7 成，利率最低甚至可低至 2.2 % 起。
適合族群包括：
• 需要大額資金的屋主
• 想要以最低成本獲得資金的家庭
• 沒有其他貸款壓力、信用良好者
舉例來說，如果你有一棟市值 1000 萬元的房子，透過房屋一胎貸款，可以輕鬆貸到 700 萬，月付壓力也相對小。
二胎房貸｜不受原房貸影響，房屋有價值就能借
如果你的房子已經有一胎房貸，但臨時又需要一筆額外資金，「 二胎房貸 」會是一個彈性高的選擇。
顧名思義，二胎房貸就是在原房貸尚未清償的狀態下，再設定第二順位抵押，向銀行或貸款機構借款。
它的優點是：
• 不需要清償原本的一胎房貸
• 可以額外取得資金，額度依剩餘房屋價值評估
• 申請門檻比信用貸款寬鬆
例如，林先生名下房子市值 1200 萬元，一胎貸款餘額 500 萬，他臨時需要 200 萬周轉資金，就能透過二胎房貸再借一筆，不需動用現有的房貸條件。
房屋增貸｜善用房價上漲提高貸款額度
如果你名下房子已經繳了幾年，且房價近年有上漲，可以考慮「 房屋增貸 」。
所謂房屋增貸，就是向原本的一胎貸款銀行，重新評估房屋市值，並在原貸款上加借額度。
它的特色是：
• 手續簡單，不需要額外找新銀行
• 利率通常與原貸款接近，甚至相同
• 若房價上升，能借到更高額度
例如，王小姐三年前買了一間 800 萬的房子，當時貸款 560 萬。如今房價上升到 1000 萬，向原銀行增貸 100 萬，流程簡單、利率也親民。
轉增貸｜換銀行拿到更好條件
「 轉增貸 」適合希望同時達成降息 + 增加貸款金額的需求。
做法是將現有房貸「 轉貸 」到另一家提供更好條件的銀行，並同時「 增貸 」額外資金。這是一種一舉兩得的方式：
• 降息：降低原有房貸利率，減輕月付壓力
• 增額：額外拿到一筆新的資金
• 靈活：適合原本貸款利率偏高的客戶
例如，陳先生的房貸剩餘 400 萬，原利率為 2.5 %，透過轉增貸換到利率僅 2.2% 的銀行，同時多拿到 150 萬資金，不僅資金需求解決，每月還省下一筆利息。
用房子借錢的四種方法
房屋一胎貸款｜利率最低的新申貸方案
如果你的房子名下沒有設定任何貸款，那麼「 房屋一胎貸款 」是最單純、利率最低的方式。
以銀行的角度來說，一胎貸款的風險最低，因此給予的條件也最好。你可以一次貸到房屋市值的 7 成，利率最低甚至可低至 2.2 % 起。
適合族群包括：
•需要大額資金的屋主
•想要以最低成本獲得資金的家庭
•沒有其他貸款壓力、信用良好者
舉例來說，如果你有一棟市值 1000 萬元的房子，透過房屋一胎貸款，可以輕鬆貸到 700 萬，月付壓力也相對小。
二胎房貸｜不受原房貸影響，房屋有價值就能借
如果你的房子已經有一胎房貸，但臨時又需要一筆額外資金，「 二胎房貸 」會是一個彈性高的選擇。
顧名思義，二胎房貸就是在原房貸尚未清償的狀態下，再設定第二順位抵押，向銀行或貸款機構借款。
它的優點是：
• 不需要清償原本的一胎房貸
• 可以額外取得資金，額度依剩餘房屋價值評估
• 申請門檻比信用貸款寬鬆
例如，林先生名下房子市值 1200 萬元，一胎貸款餘額 500 萬，他臨時需要 200 萬周轉資金，就能透過二胎房貸再借一筆，不需動用現有的房貸條件。
房屋增貸｜善用房價上漲提高貸款額度
如果你名下房子已經繳了幾年，且房價近年有上漲，可以考慮「 房屋增貸 」。
所謂房屋增貸，就是向原本的一胎貸款銀行，重新評估房屋市值，並在原貸款上加借額度。
它的特色是：
• 手續簡單，不需要額外找新銀行
• 利率通常與原貸款接近，甚至相同
• 若房價上升，能借到更高額度
例如，王小姐三年前買了一間 800 萬的房子，當時貸款 560 萬。如今房價上升到 1000 萬，向原銀行增貸 100 萬，流程簡單、利率也親民。
轉增貸｜換銀行拿到更好條件
「 轉增貸 」適合希望同時達成降息 + 增加貸款金額的需求。
做法是將現有房貸「 轉貸 」到另一家提供更好條件的銀行，並同時「 增貸 」額外資金。這是一種一舉兩得的方式：
• 降息：降低原有房貸利率，減輕月付壓力
• 增額：額外拿到一筆新的資金
• 靈活：適合原本貸款利率偏高的客戶
例如，陳先生的房貸剩餘 400 萬，原利率為 2.5 %，透過轉增貸換到利率僅 2.2% 的銀行，同時多拿到 150 萬資金，不僅資金需求解決，每月還省下一筆利息。
四大用房子借錢方案比較表
|
借款方案 |
申請難度 |
利率 |
適合對象 |
額度 |
特色 |
|---|---|---|---|---|---|
|
房屋一胎貸款 |
低 |
2.2 % |
名下房產無貸款者 |
市值 7 成左右 |
條件最好、額度高 |
|
二胎房貸 |
中 |
約 2.5 % 起 |
原房貸未清償但需再借 |
視房屋剩餘價值而定 |
不需動原房貸，額度彈性 |
|
房屋增貸 |
低 |
與原利率接近 |
房貸繳一段時間者 |
視房價漲幅決定 |
手續簡單，向原銀行加借 |
|
轉增貸 |
中 |
1.8 % 起 |
想降息又想多借資金者 |
市值 7~8 成左右 |
次達成降息 + 增貸，最省息方案 |
房貸試算器 ｜一次比較四種借款方案
想用房子借錢，但不知道哪種方案最划算？我們幫你設計了進階版房貸計算試算器，只要輸入貸款金額、年利率與貸款年限，即可同時看到「 房屋一胎貸款、二胎房貸、房屋增貸、轉增貸 」四種方案的 每月還款金額比較，讓你 3 秒鐘就能掌握最佳選擇！
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用房子借錢常見問題
選對方法，用房子借錢更省利又安心
要資金周轉，別急著找高利借款，先了解「 用房子借錢 」的 4 種方法，合法、安全又低利。
📍如果想要較低利率，一胎貸款與轉增貸是首選；
📍如果房貸還在繳但想再借，二胎房貸最靈活；
📍如果房價上升，房屋增貸更能讓你善用資產價值。
想更快找到適合自己的方案，讓 【 幫您貸 】為你評估最划算的貸款條件，避開高利風險，讓資金運用更安心。
